Blog - SAS Hospitality

Menentukan waktu pengembalian (ROI) dari total investasi bisnis hotel


Berita - Sas Hospitality

Untuk mengetahui jumlah investasi pembangunan hotel secara detail, maka perlu merekrut konsultan arsitek, membuat gambar dan kemudian membuat RABnya  (rencana anggaran biaya). Namun demikian apabila Investor masih belum yakin akan waktu pelaksanaan serta kecukupan modalnya, maka dapat melakukan flash calculation (kalkulasi cepat) yang didasarkan oleh patokan anggaran pembangunan dengan memperhitungkan komponen luas, fasilitas dan asumsi biaya pembangunannya.

Asumsi Biaya pembangunan Hotel ini dapat mempergunakan beberapa Benchmark (patokan) yang biasanya umum dipakai, beberapa diantaranya adalah:

Perhitungan Per meter Bangunan

Apabila sudah diketahui luasan bangunan, maka dapat dihitung juga biaya per meter perseginya. Adapun besarnya biaya per meter persegi tersebut bervariasi menurut tingkatan hotelnya serta lokasi pembangunan. Semakin besar level bisnis dan bintangnya maka biayanya akan semakin mahal karena kualitas bahan dan lama pengerjaaanya juga berbeda. Pada tahun 2017, biaya pengerjaan di Pulau Jawa untuk Hotel Budget berkisar antara 6-7 Juta Rupiah per meter persegi, Hotel Bintang 3 berkisar di 8-9 Juta, Hotel Bintang 4 berkisar 10 juta keatas, serat bintang lima berkisar 20 juta keatas. Untuk pembangunan diluar pulau jawa, dikarenakan biaya tenaga kerja serta biaya pengadaan barangnya yang lebih mahal, maka biaya pembangunannya cenderung lebih tinggi di kisaran 20-50% tergantung lokasinya.

Perhitungan per kamar terbangun

Investor dapat juga membuat asumsi lebih sederhana dengan asumsi per jumlah kamar yang akan dibangun. Meskipun pada kenyataannnya fasilitas hotel akan berbeda dari satu hotel ke hotel yang lainnya, tetapi Hotel operator lebih cenderung menggunakan paremeter investasi per kamar untuk biaya investasinya. Istilah yang dipakai untuk menentukan kamar terbangun ini biasanya menggunakan dua istilah yaitu:

  • Room Bay

Perhitungan yang dihitung dari luasan kamar terkecil. Misalkan kamar terkecilnya adalah superior, maka per room bay tersebut adalah perhitungan untuk kamar superior. Karena pada kenyataanya ada kamar-kamar yang membutuhkan 1,5 room bay, 2 room bay, bahkan 4 room bay untuk kamar suitenya.

  • Room key

Istilah room key ini lebih sederhana, karena dihitung dari total kamar yang ada tanpa memperdulikan bermacam tipe kamarnya.

Dari asumsi pembiayaan yang ada, selanjutnya harus dibuat asumsi bisnisnya seperti harga rata-rata kamar yang ada di hotel-hotel kompetitor, tingkat hunian, sumber pemasukan hotel lainnya seperti Food and Beverage, Ballroom, meeting room dan sumber pendapatan lainnya. Sebagai patokan, apabila sudah didapatkan asumsi occupancy dan harga jualnya, sehingga sudah didapatkan asumsi pendapatan dari pemasukan kamar, maka pendapatan yang lainnya bisa diasumsikan dengan Benchmark sebagai berikut

Jenis Hotel

Sumber Pendapatan

Budget

  Room 80%

  F&B 10-15%

  Other 5-10%

Mid Range

  Room 45 -60%

  F&B 15-20 %

  Confrence 20-25%

  Other 5-10%

Luxury

  Room 40 -50%

  F&B 20-25%

  Confrence 20-25%

  Other 10-15%

 

Jika dua unsur Investasi dan asumsi pendapatan sudah dapat diperoleh, Kemudian kita dapat menghitung ROI dari pembangunan hotel kita secara cepat.

Sebaliknya jika kita sudah mengetahui investasinya kemudian menginginkan waktu ROI, Investor juga bisa menghitung minimal asumsi dari pendapatannya, sehingga tinggal dilihat apakah masih ada peluang ataukah tidak dengan ekspektasinya.

Apabila dikehendaki untuk dihitung secara detail maka perlu dibuat RAB yang sebenarnya, serta rencana investasi dan hitungan finansial yang lebih terperinci dengan lebih awal untuk merekrut konsultan Perhotelan guna membuat Feasibility Study yang lengkap, yang nantinya juga bisa dipakai untuk dokumen pengajuan pembiayaan ke bank.

Sumber:

Step by step opening hotel by Martono Tikjanto